(物件已下架)高鐵門戶鎮南休閒專區512

區段徵收的優勢

公開抽籤配地,有相當獲利空間,

可位於徵收計畫區內分散農地合併坪數抽籤,

分開亦可,可選擇配地也可選擇領回現金

高鐵台中車站門戶整體開發計畫【區段徵收】

 (鎮南休閒專區 )

區段徵收 緣起  簡介 分析 

緣起簡介

臺中市高鐵台中車站門戶

(高鐵門戶鎮南區段徵收)

·         (鎮南)高鐵台中車站門戶地區都市計劃

        環境背景分析

第一節 社會及經濟背景分析 一、人口現況 臺中市近 10 年平均人口成長率 0.65%，而本變更範圍所在之南屯區近 10 年平 均人口成長率 1.56%，為臺中市全市人口平均成長率之 2.4 倍，顯示南屯區人口成長 幅度較其他區域為高，屬高度成長之地區。變更範圍位於南屯區之鎮平里及中和里 ，依民政局統計資料顯示，102 年變更範圍人口數約 3,250 人，近 10 年人口年平均 成長率為-0.61%。表 3-1 為臺中市及南屯區近 10 年人口統計表、表 3-2 為近 10 年變 更範圍人口統計一覽表。 而在人口結構部分，變更範圍所在之鎮平里 14 歲以下幼年人口比例為 12.83% ，65 歲以上高齡人口比例為 12.40%，中和里 14 歲以下幼年人口比例為 13.93%，65 歲以上高齡人口比例為 9.64%，相對臺中市幼年人口比例低，而高齡人口比例較高 。

     區段徵收範圍與期程

一、區段徵收範圍及面積 本計畫區範圍北以環中路計畫道路境界線為界，南至南屯與烏日行政區界，西 至中彰快速公路東側境界線以西 15M，東至永春東三路計畫道路西側境界線、15M166 計畫道路東側境界線，不包括已開闢之黎明路，計畫面積為 154.27 公頃。依循 主要計畫訂定之分期分區發展計畫，本計畫區包含已發展區及區段徵收區，茲說明 如下： （一）已發展區 考量既有聚落或集合住宅社區之保留，依下列原則檢討劃設為已發展區(即 為計畫範圍內之第 1-4 種住宅區，且不納入整體開發)，並得配合區段徵收作業 留設必要性公共設施： 1.建物密集之既有聚落及合法社區且不影響計畫分區使用者。 2.屬合法建築之文化資產潛力點者。 已發展區面積約 7.47 公頃，範圍詳圖 8-1 所示。考量其使用現況及保留既有 紋理，建議得不納入區段徵收整體開發範圍。經劃設為已發展區者（第 1-4 種住 宅區）者，依本計畫土地使用分區管制要點之有關規定辦理。 （二）區段徵收區 除已發展區外，其餘均納入區段徵收範圍，至於納入區段徵收範圍內之既有 建築物在不妨礙都市計畫及區段徵收計畫原則下，得由區段徵收主管機關於辦理 整體開發時，依區段徵收相關規定按原位置分配之。 本計畫區段徵收範圍之面積約 146.80 公頃，

市府再提台中高鐵門戶區開發

2014-09-29台中市都發局在南屯區公所舉辦「高鐵台中車站門戶地區都市計畫說明會」，由都發局副局長林育鴻主持，轄區多位議員均到場關心。

「高鐵台中車站門戶地區」位於台中市南屯區筏子溪下游處，行政區域屬南屯區鎮平里及中和里，市府於台中市都計第三次通盤檢討時，為促進原台中市西南區發展，於南屯區鎮平里及中和里附近農業區及河川區規劃「休閒專用區」。

但本案於市府辦理可行性評估期間，內政部曾決議退回，經市長胡志強指示，以個案變更方式辦理，依程序於103年9月12日起公開展覽，並召開公開說明會。

今日說明會中，議員及地方代表關心之議題，包括反對區段徵收、公辦市地重劃方式開發、水碓社區及老樹保留、高鐵站區與本基地之平面道路銜接等，經由市府說明，皆有相關配套措施。

本案目前為規劃草案，後續需經市府及內政部都委會審議始得定案，民眾如有陳情意見，於都市計畫審議終結前均可提出建議，後續將併同規劃草案，送都市計畫委員會審議參考。

此案多次經內政部都市計畫委員會退回，台中市長林佳龍上任後考慮將此區併入烏日副都心內以區段徵收方式辦理。

         交通運輸

（一）區域交通條件

變更範圍隨著各項交通建設的不斷投入，已然成 為台中都會區的交通門戶；在公路系統部分，臺 74 省 道、國道 1 號、國道 3 號在變更範圍周邊彙集，利用 便捷的高速路網，「30 分鐘等時圈」範圍內涵蓋了豐 原、中興新村、員林、清泉崗機場以及臺中港區；在 軌道系統部分，緊鄰的高鐵站區為彙集鐵路、捷運與 高鐵等的三鐵共構站區，可利用高架鐵路與捷運綠線 串連包括新市政中心、大宅門特區、舊市區中心及高 鐵站區等 4 大核心區；而利用高鐵可在 1 小時內抵達 北高兩市，「半日生活圈」的實現，也將西部主要城 市都市緊密串連，造就變更範圍成為全臺區位條件最 佳的發展地區。

（二）聯外道路系統

1.中彰快速公路 中彰快速公路為變更範圍之西界，起自臺 14 丙線跨烏溪後沿筏子溪往北 跨越臺 12 甲線及臺 1 乙線，銜接環中路、臺中港路再往北接大坑、潭子，主 線採雙向六車道配置，已全線完工通車。其將國道 1 號、國道 3 號及高鐵連成 一體，構成便捷之交通路網，並疏散臺中彰化之交通。 中彰快速公路屬高架道路，離變更範圍最近之出入口有 2 處，一處於環中 路，另一出入口為中彰快速公路烏日交流道，惟其出入口位於高鐵臺中車站之 一側。 2.環中路 環中路為變更範圍之北界，為臺中市外環道路，屬於臺中生活圈道路 2 號 線，往南延伸至烏日，往北延伸至西屯、北屯區，並可藉臺中生活圈 4 號線聯 絡潭子及豐原等地。環中路計畫寬度 80 米，目前變更範圍北側之環中路已開 闢 40 米，尚有 40 米正在進行工程。 3.黎明路一段 黎明路屬南北向道路，往北接中清路，往南至烏日區，位於變更範圍內東 側部分屬黎明路一段，計畫寬度 20 米，已開闢完成。 4.永春東三路 麻園頭溪西側之永春東三路屬南北向道路，為變更範圍之東界，往北接永 春東路，往南至烏日區，計畫寬度 15 米，已開闢完成。 5.中彰快速公路旁 15 米道路 位於中彰快速公路旁，南北向道路，計畫寬度 15 米，目前已開闢完成。 6.中和北二巷與南光路 91 巷 中和北二巷與南光路 91 巷屬南北向道路，並且為變更範圍東界，其東側 為楓樹里地區，西側為變更範圍，計畫寬度 15 米，目前僅部分開闢。 公展草案，僅供參考 3-17 7.高鐵聯外道路（站四號道路與站五號道路） 高鐵站四號（高鐵三路）及站五號道路（建國北路）為高鐵與臺中市聯繫 之重要道路，其中站四號道路直接與變更範圍相連，將成為未來變更範圍與高 鐵間重要的聯繫道路；站四號及五號道路計畫寬度為 30 米，部分路段為 45 米 ，目前皆已開闢完成。 （三）區內道路系統 1.新民巷 區內北側既有道路，連接環中路、鎮平巷與鎮和巷，道路寬度為 3 至 6 米 不等。 2.鎮平巷 區內北側既有道路，連接環中路、中和北二巷與水碓巷，道路寬度 4 至 6 米不等。 3.鎮和巷 區內南北向既有道路，連接新民巷、麗水巷及中和巷，道路寬度 2 至 8 米 不等。 4.麗水巷 區內西側既有道路，連接鎮和巷與中彰快速公路旁 15 米道路，道路寬度 3 至 6 米不等。 5.水碓巷 區內東側既有道路，連接環中路、黎明路一段、永春東三路及鎮平巷，道 路寬度 4 至 6 米不等。 6.中和巷 區內南側既有道路，連接鎮和巷與黎明路一段 91 巷，道路寬度 3 至 6 米 不等。 公展草案

       大眾運輸系統

1.臺中高鐵站 臺中高鐵站位於變更範圍西南側，目前與變更範圍以中彰快速公路旁 15 米 道路藉由建國北路連結，藉由站四號及站五號道路將變更範圍與高鐵周邊道路直 接連結。

2.新烏日火車站 臺中新烏日火車站位於變更範圍西南側，與高鐵相鄰，變更範圍可藉由站四 號及站五號道路聯結。

3.烏日火車站 臺中烏日火車站位於變更範圍南側，與變更範圍藉由黎明路聯結，未來鐵路 高架化後將可增加變更範圍與車站之可及性。

4.捷運綠線 未來捷運將設置於變更範圍西南側日光路與建國路口，同樣配合鐵路之高架 化也增加本區與車站間的可及性。

5.公車 由於變更範圍屬農業區，變更範圍內無大眾運輸系統之路線規劃，周邊交通 系統僅於黎明路一段有公車路線經過，為台中客運營運之 26 路線（新民高中-嶺 東科技大學）、54 路線公車（港尾-烏日）及 70 路線公車（綠川東站-嶺東科技 大學），離變更範圍最近之站牌共有鎮平環中路口與鎮平國小 2 處。

        細部計畫內容

本計畫係依循「變更台中市都市計畫主要計畫（配合高鐵台中車站門戶地區整 體開發）案」之指導，擬定細部計畫作為未來整體開發及土地使用管制之依據。 第一節 計畫年期及人口 依循主要計畫指導，計畫年期訂為民國 115 年；計畫人口為 12,000 人，居住淨 密度約為 161 人/公頃。 第三節 土地使用計畫 本細部計畫除住宅區及商業區外，其餘使用分區均依循主要計畫之劃設內容。 （一）第 1-4 種住宅區 考量既有聚落或集合住宅社區之保留，依下列原則檢討劃設為第 1-4 種住宅 區（即為已發展區，且不納入整體開發），並得配合區段徵收作業留設必要性公 共設施： 1.建物密集之既有聚落及合法社區且不影響計畫分區使用者。 2.屬合法建築之文化資產潛力點者。 第 1-4 種住宅區之計畫面積約 7.47 公頃，佔總面積之 4.84﹪，考量其使用現 況及保留既有紋理，建議得不納入區段徵收整體開發。其他結構良好之既有建築 物且無妨礙整體開發作業及地區景觀者，則依區段徵收相關規定辦理。 （二）第一種商業區（商 1） 臨環中路、黎明路、中和北二巷等道路以及第 1-4 種住宅區周邊配置以低密 度商業區為主，除提供日常及一般零售業、餐飲等商業服務外，亦可結合當地既 有紋理（包括已發展區之住宅群落及楓樹里地區等）吸引創意或文化產業進駐， ，並容許局部提供住商混合使用，藉以調和新舊土地使用，提升當地整體環境品 公展草案，僅供參考質。總計劃設第一種商業區面積約 29.03 公頃，佔總面積 18.82％。 6-2 （三）第二種商業區（商 2） 劉厝溪與鎮平溪及 40M 園道南段，為本計畫水、綠環境共構的主要軸帶， 為創造優質的商業服務環境，並使這些水綠景觀獲得加值效果，將中密度之商業 區配置於其沿線及周邊，提供區域型購物商場、餐飲及服務業等商業服務，且限 縮其作為住宅使用之比重。總計劃設第二種商業區面積約 19.15 公頃，佔總面積 12.41﹪。 （四）第四種商業區（商 4） 為引領區域服務核心之發展及塑造副都心門戶，串連高鐵站區與周邊城市群 （含烏日、南屯、彰化等）的共榮發展機會，於 40M 園道北段之中心地帶配置 第四種商業區，提供百貨購物、旅館、銀行、商辦等高密度商業使用，劃設面積 約 9.78 公頃，佔總面積 6.34﹪。

    土地使用分區管制要點

一、本要點依都市計畫法第 32 條及都市計畫法臺中市施行自治條例第 49 條訂定之 。 二、本計畫內之建築物及土地使用，應依本要點之規定管制，本要點未規定者，適 用其他有關法令之規定，其用語亦同。 三、本要點用語定義如下： （一）基地線：建築基地之界線。 （二）前面基地線：基地臨接道路之基地線。 （三）後面基地線：基地線之延長線與前面基地線（或其延長線）平行或形成之內 角未滿 45 度者，內角在 45 度以上時，以 45 度線為準。 （四）側面基地線：基地線之非屬前面基地線或後面基地線者。 （五）基地深度：基地前面基地線與後面基地線間之平均水平距離。 （六）基地寬度： 1.平均寬度：同一基地內兩側面基地線間之平均水平距離。 2.最小寬度：同一基地內兩側面基地線間之最小水平距離。 （七）前院：沿前面基地線之庭院。 （八）後院：沿後面基地線之庭院。 （九）側院：沿側面基地線留設一側之庭院。 （十）前院深度：建築物前牆中心線或前柱中心線與前面基地線間之前院水平距離 。 （十一）後院深度：建築物後牆或後柱中心線與後面基地線間之後院平均水平距離 ，但最小淨深度不得小於後院深度二分之一。 （十二）側院寬度：建築物側牆中心線與該側面基地線間之側院平均水平距離，最 小淨距離不得小於 1 公尺。 （十三）建築物高度比：建築物各部分高度與自各該部分起量至臨接道路對側道路 境界線之最小水平距離之比。建築物不計建築物高度者及不計建築面積之 陽台、屋簷、雨遮等，得不受建築物高度比之限制。 公展草案，僅供參考（十四）基準開挖面積：基地內以人工地盤最大可開挖之面積。 6-12 （十五）庇廊：建築物地面層外牆面至道路境界線間之空間，其上方有遮蔽物覆蓋 者。 （十六）離街裝卸場：道路外供貨車裝卸貨物之場所或空間。 四、建築基地臨接或面前道路對側有公園、綠地、廣場、河川、體育場、兒童遊樂 場、綠帶、計畫水溝、平面式停車場、行水區、湖泊、水堰或其他類似空地者( 且應符合法定建蔽率未逾 15%，其性質與公園相近，始得視為永久性空地)，其 建築物得依下列規定擇一計算高度比： （一）得將前開項目之寬度計入，該空地對側如有臨接其他道路者，該道路之寬度 不得計入。 （二）基地面前道路中間如夾有綠帶或河川，並得以該綠帶或河川兩側道路寬度之 和，視為基地之面前道路，但以該基地直接臨接一側道路寬度之二倍為限。 五、本計畫劃設下列各類住宅區、商業區、宗教專用區、特定文化專用區及產業服 務專用區，其使用管制如下： （一）第 1-4 種住宅區係指剔除於本案區段徵收整體開發範圍外之土地，其使用管 制依都市計畫法臺中市施行自治條例住宅區相關規定管制。 （二）第一種、第二種與第四種商業區使用限制如下： 1.第一種商業區二樓以下限作商業使用，且住宅使用不得超過總樓地板面積 之 1/2，其餘依都市計畫法臺中市施行自治條例規定辦理。 2.第二種商業區三樓以下限作商業使用，且住宅使用不得超過總樓地板面積 之 1/3，其餘依都市計畫法臺中市施行自治條例規定辦理。 3.第四種商業區不得作為住宅使用，其餘依都市計畫法臺中市施行自治條例 規定辦理。 （三）宗教專用區以提供宗教事業使用及相關設施為主，其使用應經臺中市宗教主 管機關核准。 （四）特定文化專用區以提供流行音樂中心及相關設施或附屬事業之使用，其使用 項目以下列為主： 1.文化及創意產業：音樂及表演藝術、文化資產應用、工藝、電影、廣播電 視、圖文出版、廣告、視覺傳達設計、建築設施、數位內容、流行音樂、 媒體電台等產業之處所及附屬設施，並適度提供附屬展售餐飲等支援功能 。 2.文化與社教設施：社教館、藝術館、博物館、音樂廳、文康活動中心、文 化中心、流行音樂中心等相關設施。 公展草案，僅供參考3.其他經臺中市文化主管機關核准之相關設施。 6-13 （五）產業服務專用區以提供新興產業及相關設施為主，其主要使用項目如下： 1.創新研發相關產業：技術研發、管理顧問、研究及教育機構、創新育成機 構等產業之處所及其附屬設施。 2.物流相關產業：倉儲服務、運輸代理、貨物處理及運輸服務、快地、理貨 包裝等處所及其附屬設施使用設施。 3.國際醫療醫院及相關健康產業：包括醫療器材、藥品、資訊技術、美容醫 學、健檢、銀髮養生、復健、醫事人員培訓、會議中心等處所及其附屬設 施使用設施。 4.其他經臺中市都市計畫委員會核准之相關設施。 六、本計畫區內各類住宅區、商業區、宗教專用區、特定文化專用區及產業服務專 用區，之建築基地應符合下列各項規定： 項目 第 1-4 種 住宅區 商業區 宗教 專用區 特定文化 專用區 產業服務 專用區 備註 一 二 四 最高建蔽 率(％) 60 70 70 60 60 60 60 基準容積 率(％) 150 280 350 500 160 490 300 上限容積 率(%) 180 420 525 750 ─ ─ 450 即加上各種獎 勵容積與容積 移轉後之上限 容積率，依

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        購地注意事項              

對於 高鐵門戶鎮南休閒專區 區段徵收 買賣方式處於審議中階段，買賣方式為正常農地買賣，交易前需注意以下事項：

1.地上物：若有地上物買賣交易可能產生土增稅與房地合一稅。
2.稅金：105年1月後移轉，無法申請農證做為免稅證明，地主售地後會產生房地合一稅金額，若未溝通可能衍生交易糾紛。
3.土增稅金：同上以農證為免稅證明。
4.重劃補償金：若有順利重劃，現況若有地上物會有補償金歸屬     問題，建議於買賣合約註記。

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土地增值稅 連結

土地買賣注意事項 連結

以上為 台中市高鐵門戶鎮南休閒專區 區段徵收懶人包

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